“以房抵债”后又“一房二卖” 应双倍返还购房款

案情简介 　　原告合肥某广告公司为被告某房地产公司进行广告策划宣传，双方结算广告费用后约定，房开商用其开发的房产冲抵广告费。2016年4月份适逢合肥房价上扬，房开商私自将已约定冲抵广告费的房产出售给第三人，二者发生纠纷协商未果成诉。 　　法院经过审理认为，原被告签订的“以房抵债”协议不违反法律规定且符合商品房买卖合同的构成要件，应当认定为商品房买卖合同。被告“一房二卖”后已经构成违约事实，应当按照协议约定及法律规定承担相应的违约责任。法院判决被告返还原告购房款65万余元及相应利息，并另向原告承担65万余元的赔偿责任。 　　法官释法 　　一、 “以房抵债”协议是否为商品房买卖合同 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条关于新建商品房买卖合同纠纷中第1款规定：“当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外。” 　　原被告之间达成的《关于广告费用冲抵购房款结算的协议》中明确约定涉案房屋为××城邦××栋××室、面积78.3㎡、抵房单价8308.52元、抵房总价650557元等情形，且该协议为双方当事人之间广告费用的结算协议，视为涉案房产的款项均已支付完毕，因此足以认定该协议为商品房买卖合同。 　　二、“一房二卖”的法律后果 　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。” 　　本案被告在商品房买卖合同签订后又将房产卖给他人，导致涉案商品房买卖合同目的不能实现的，被告已构成违约事实，应当承担相应的违约责任，包括负担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 　　法官提醒 　　诚信原则对人们的社会生活行为具备重要规范作用，遵循诚信原则的行为法律予以保护，违反诚信原则要负担不利法律后果。 　　一、“以房抵债”是否受法律保护。生活中“以房抵债”现象屡见不鲜，如果该协议是在当事人平等自愿的基础上签订，具备商品房买卖合同要件，且不违反法律强制性规定，则该协议合法有效。 　　二、“一房二卖”法律后果。根据最高院的司法解释，“一房二卖”导致合同目的不能实现的，买受人享有解除合同权利，并可要求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即双倍返还购房款。