庭审解读:一房二卖 诉至法院获赔偿

芜湖市弋江区法院前不久审结一起房屋买卖合同纠纷案，以被告张某某一房二卖导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，判决解除双方签订的房屋买卖合同，返还原告周某定金2万元，并支付违约金11万元。 　　去年7月28日，周某与张某某签订《房屋买卖合同》，约定张某某将其房屋卖给周某，成交价格72.7万元。合同签订之日，买方支付卖方购房定金2万元。按照合同约定，卖方应于当年8月20日前将房屋交付给买方。同时，合同对违约责任进行了约定：如违约方为卖方，卖方需返还买方定金，并按照合同出售价的20%作为违约金支付给买方；如违约方为买方，买方需按照合同出售价的20%作为违约金支付给卖方，卖方退还买方定金。周某支付张某某购房定金后，多次催促张某某办理房屋交付无果，遂提起诉讼，要求法院解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求张某某返还定金及同期产生的利息，支付违约金14.54万元，并承担房屋中介费7270元 （周某已支付4000元）。 　　庭审中，被告张某某陈述涉案房屋已于去年9月出卖给案外人，原告周某陈述涉案房屋目前市场价为每平米9000元，被告则认为涉案房屋市场价为每平米 7500元，双方均表示不需要对涉案房屋市场价格进行评估，被告认为原告主张违约金过高，当庭请求法院予以适当减少。 　　法院审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。现被告未能按照合同约定于去年8月20日前将涉案房屋交付给原告，且根据庭审查明的事实，被告已经将涉案房屋出卖给案外人，导致合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约，原告诉请解除原被告之间《房屋买卖合同》的理由正当，予以支持。 　　关于原告要求返还定金及同期产生的利息并要求支付违约金的诉请，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告选择适用违约金条款，要求被告返还定金的诉请符合法律规定，应予支持，但其主张同期产生利息的请求因缺乏事实和法律依据不予支持。对违约金的数额，因涉案合同约定违约金按照合同出售价的20%计算，现被告以违约金过高为由请求减少，根据近期房价上涨的事实及庭审中被告自认涉案房屋目前市场价为每平米7500元，同时结合原告其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌定违约金为11元，超出部分予以驳回。 　　关于原告要求被告支付房屋中介费的请求，根据涉案合同约定，中介费由违约方承担并在违约金中扣除，其余归守约方，本案中被告作为违约方，已判决其承担违约金，且在酌定违约金时已对该项损失予以考量，故对原告的该诉请依法不予支持。