各地楼市政策趋于温和 分析称调控成效不乐观

    新一轮房地产调控政策实施已一月有余，目前楼市仍处于走向未明的“混沌期”：高涨的房价总体稍现松动，但热点地区投资投机性需求仍显活跃；地方调控细则陆续出台，却似乎越来越显“柔性”；土地市场稍趋平静，但高溢价地块仍在冒头……种种迹象表明，尚不能对调控成效过于乐观。 　　业内人士认为，楼市调控当务之急仍是要坚决把调控政策执行下去，“减法”和“加法”双管齐下：一方面，坚决抑制投资投机性需求，遏制部分城市房价过快上涨，且使房价合理回调的风险也在可控之中；另一方面，确保增加商品房、保障房开工及供应的措施能严格落实，而保障房的加快推进更有利于弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费拉动的缺口。 　　地方调控细则多“温和落地” 　　4月中旬出台的“国十条”，凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而，缘何至今楼市依然走势难辨？分析人士认为，除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外，另有一个原因就是：一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一，“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。 　　北京4月30日发布的《贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，明确要求“暂停对购买第三套及以上住房以及不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民发放贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”。 　　进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。 坚决遏制房价过快上涨不可松懈 　　虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3％、5％的回落，也只是阶段性变动而已。日前已有不少银行完成了相关的压力测试，大多数银行能承受的房价降幅在20％至30％之间。目前看来，房价的合理回调在信贷风险上基本可控。 另一个相关问题是房地产投资。虽然今年1月至4月房地产投资和新开工面积逐月加大，但业内普遍预计，受资金面收紧影响，5月以后的房地产开发投资情况可能会有所回落。在此情况下，中央及地方政策中三令五申的保障房措施更加值得期待。国土部确定的2010年计划供地总量大超往年，且保障性住房和中小套型普通商品房的供地量达到总量的77％；一些地方2010年保障性住房和政策性住房的开工量占总量的60％或更多。如能严格按计划实行，当能确保房地产供应的“大盘子”总体稳定甚至有所增长，而且更重要的是能稳定市场供应的预期，不致重蹈“预期供应不足而导致现实价格快涨”的局面。另一方面，如此规模的保障房倘能切实“落地”，当在确保房地产开发投资，拉动钢铁、水泥等上游产业以及装饰消费品等下游行业诸方面有效弥补商品房开发可能回落造成的投资及消费缺口。 　　业内人士指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。